빌딩 계약시 체크리스트!

* 계약전 체크사항

1. 소유자 명의를 확인 또 확인한다.

민원24의 주민등록등본 확인.

대리인 거래시 실제 주인과의 통화 및 녹음 필요

- 대리인이 부부라고 하더라도 일상가사대리권의 범위를 넘어서(몰래 매각) 녹음이 반드시 필요

2. 건축물대장 : 용도에 맞는가, 면적이 등기부등본과 같은가, 위법건축물은 없는가

- 근린생활시설에 원룸은 전입신고가 안됨, 위법건축물의 이행강제금은 매년 부가

- 가각전제(길모퉁이는 도로의 시야확보를 위해 돌출부를 자른다)에 의해 실건축면적이 줄어들 수 있음 : 가격협상력

3. 토지이용계획 

- 정비구역으로 지정되면 보상가가 실거래가보다 적게 측정된다

- 미관지구에 해당하면 신축시 일정거리 후퇴

- 옆 건물과 공동개발로 지정되면 독자개발 불가

4. 임대차계약서, 임대료 미납 확인

- 임대료 통장내역 요구

5. 각종 세금 : 건물분 부가가치세, 취등록세, 재산세

- 건물가격에 부가가치세를 얹어서 계산(추후 환급, 조기 환급도 가능)하거나

사업의 포괄양수도를 한다(부가가치세를 내지 않음)

*조기환급 : 신고기한 내 세금계산서와 함께 세무서 신고

*사업의 포괄양수도 : 사업의 양도양수계약서 작성

6. 중개수수료, 법무사 비용, 은행 대출

- 중개수수료는 세금계산서를 발급받는다. 추후 양도소득세를 낼 때 필요경비 인정가능

- 공동명의로 소득세와 양도세를 아끼려하는 경우

: 부동산 매매계약서 전 "동업계약서"를 작성한다.

대출시 "출자금"이 아니라 "임대업을 위한 차입금"임을 확실히 하기 위함이다.

*동업계약서 : 1. 공동경영, 지분율, 각각의 출자금 명시

2. 대출금 이자는 공동명의 건물의 임대수입에서 충당한다

3. 계약금과 중도금은 각자의 출자금으로 충당한다

4. 임대보증금에 관한 사항도 언급한다

* 계약시 체크사항

1. 매매대금을 계좌이체하더라도 영수증을 받는다

* 잔금 전 체크사항

1. 임대업 사업자등록

- 매매계약서와 영수증 지참

2. 은행 대출 승인

- 대출 승인은 통상 1~2주 소요

3. 임차인 면담 : 불편사항이나 하자 부분 체크

- 임대차승계확인서 받기 : 임차인들에게 임대인이 변경되는 것에 동의를 받는다

대항력 없는 임차인이 임대차 승계를 거부하는 경우를 미연에 방지

4. 잔금정산서 확인 : 임대료, 관리비, 공과금 등을 정산하여 확인한다

- 잔금일의 임대료는 매수인에게 귀속

5. 법무사 선임 후 일체 서류(도면, 외주관리계약서 등), 열쇠 수령

* 잔금 납부후

1. 임차인들과 임대차계약서 다시 작성

- 명의만 변경되고 기존 계약과 동일하다고 임차인들을 안심시킨다. 실제로 그러함

2. 공과금 명의 변경