이지스 레지던스 리츠의 더샵 부평 아파트에 관해 고려해 볼 사항

이지스 레지던스 리츠(Egis Residence REIT)는 인천 부평에 위치한 더샵 부평 아파트를 주요 투자 자산으로 삼고 있다. 이 리츠는 공공지원 민간임대주택 사업의 일환으로, "안정적인 임대수익"과 "미래 매각 차익"을 통한 수익 창출을 목표로 운영중이다. 22.05.02 준공

투자 내용

• 매입가와 가치 상승: 더샵 부평의 매입가는 평당 약 985만 원으로 설정되었으며, 2023년 기준 주변 아파트 시세는 평당 약 1,740만 원까지 상승했다 .
• 임대기간: 공공지원 민간임대주택으로 등록된 해당 자산은 최소 8년간 임대 의무를 준수해야 하며, 2029년 이후에 매각 가능성이 있다.

  -> 2029년 매각으로 인한 특별배당 기대
• 배당: 리츠는 현재(24.11.26) 연 278/4,025 X 100 = 6.91%의 배당률을 유지하고 있다.

다른 자산 및 운영 전략

이지스 레지던스 리츠는 단일 프로젝트에만 의존하지 않고, 수도권 및 다른 지역의 코리빙(Co-living) 시설과 같은 신축 자산을 지속적으로 편입해 투자 포트폴리오를 확대하고 있다. 

 

1. 뉴욕의 멀티패밀리 임대, 미국 주택도시개발부(HUD)의 임대료 지원

 

Spring Creek Towers
Spring Creek Towers is a 152-acre development located in Brooklyn, New York near Jamaica Bay. Comprised of 46 buildings, eight parking garages, and 5,881 units of housing with around 15,000 residents.

https://www.springcreektowers.com/

 

2. 코리빙

 

3. 기숙사

리스크와 고려사항

1. 정책 리스크: "공공지원 민간임대주택 규제"와 "정부 정책 변경 가능성"을 감안해야 한다.
2. 금리 영향: 금리 상승은 리츠의 차입 비용을 증가시켜 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있다.
3. 임대 의무 기간: 8년간 임대 의무로 인해 중단기적인 자산 매각은 어렵습니다.

더샵 부평 아파트는 공공지원 민간임대주택 사업의 일환으로 8년간 임대 의무를 준수한 후 매각이 가능하다. 

 

민간임대주택을 누구에게 매각할 수 있을까

이 매각은 특정 조건과 시장 상황에 따라 다양한 매수자에게 이루어질 수 있습니다. 주요 매각 대상은 다음과 같다:

1. 일반 소비자(개별 주택 구매자)
• 8년의 의무 임대 기간이 끝난 후, 일반 분양 아파트로 전환하여 개별 소비자에게 분양할 수 있다. 이 경우, 분양가는 당시 시장 시세를 기준으로 책정.

2. 임대사업자 또는 투자자 가능성

3. 공공기관 또는 지방자치단체 가능성
• 임대 기간 종료 후, 정부나 지방자치단체가 공공임대주택 재고를 늘리기 위해 해당 자산을 매입할 가능성도 있다. 이는 주거복지 정책의 연장선상에서 이루어질 수 있다.

4. 리츠 내부 자산 처분
• 리츠 운영사가 리츠 자체의 해산이나 자산 재구성을 목적으로 매각할 수도 있다. 이 경우, 매각된 자산에서 발생한 차익은 투자자들에게 배당으로 지급될 수 있다 .

고려사항

1. 분양 전환가: 매각 시 분양가는 시장 시세와 정부 정책에 따라 결정.
2. 시장 상황: 매각 시점의 부동산 시장 상황에 따라 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있다.

매각 전략은 리츠의 수익성뿐 아니라 공공 임대주택으로서의 역할 종료 이후의 활용 방안도 생각해야 한다.