디앤디플랫폼리츠의 ‘수송스퀘어’ 우선주 투자에 대한 우려

디앤디플랫폼리츠는 4월 중 세미콜론수송리츠를 통해 우선주 130억원(총 1220억원 규모 중 일부) 투자를 시작으로

연내 최대 1,000억원대 우선주·보통주 투자를 계획하고 있습니다.

그러나 ▶매입 단가가 과거 매각가 대비 상당한 프리미엄을 붙인 수준이고,

▶주요 임차인인 SK에코플랜트가 2027년 이전을 예고해 공실 리스크가 확대될 우려가 있으며,

▶선·중순위 대출(금리 5.10%·7.0%) 부담으로 재무 안정성이 위협받을 가능성이 거론되고 있습니다.

▶특히 지난해 명동N타워 유상증자 당시 주가가 공모가 대비 반토막 난 전례가 있어, 추가 자본조달·주식 희석에 민감한 반응이 예상됩니다.

배경

투자 구조
디앤디플랫폼리츠는 모(母)리츠가 자(子)리츠인 ‘세미콜론수송’에 대한 위탁관리리츠 영업인가를 받아 우선주 130억원(총 1220억원 중 일부)을 출자하고, 스폰서인 SK디앤디가 보통주 일부를 투자하는 구조로 수송스퀘어 편입을 추진 중입니다.
수송스퀘어 개요
서울 종로구 광화문 CBD에 위치한 수송스퀘어는 지하 6층·지상 16층, 연면적 약 4만9000㎡ 규모로, 현재 SK에코플랜트 본사가 임차해 있습니다.

우선주 배당률 및 자본 조달
우선주 발행 규모는 총 1220억원이며, 배당률은 연 6.7%로 책정되었습니다.
차입 구조
매입 자금 조달을 위해 선순위 차입 3110억원(금리 5.10%), 중순위 차입 720억원(금리 7.0%)을 활용하고, LTV는 선순위 61.2%, 중순위 74.4% 수준입니다.
스폰서 공조
스폰서인 SK디앤디는 보통주 투자 참여를 통해 자본조달을 분담하며, 디앤디인베스트먼트(DDI)가 AMC(자산관리회사) 역할을 수행하고 있습니다.

모건스탠리가 2016년 평당 1880만원에 매입했던 수송스퀘어는, 매각 당시 평당 약 3500만원(총 약 5300억원)으로 책정됐으며, 최근 주변 오피스 시세가 평당 4000만원까지 상승한 점을 감안하면 리츠가 높은 프리미엄을 지불하는 셈입니다.
과거 매각했던 동일 자산을 고가에 재매수하는 구조가 반복되자 “10년 전 팔아놓고 과도한 비용을 들여 다시 사온다”는 비판이 제기되고 있습니다.

지난해 명동N타워 투자 명목으로 실시된 764억원 규모(우선주 700억·보통주 64억)의 유상증자 후, 리츠 주가는 공모가 5000원 대비 반토막(약 2000원대) 수준으로 급락했습니다.
추가 자본조달을 위한 우선주·보통주 발행이 반복될 경우 기존 주주의 지분 희석과 주당배당금(cash DPS) 감소 리스크가 지속될 수 있습니다.

대응 방안 제언:
1. 리파이낸싱 시점을 금리 변동 구간 이후로 조정해 금융비용 리스크를 최소화
2. 포트폴리오 다각화를 통해 특정 자산·임차인 의존도를 낮춤
3. 주주 소통 강화 및 중장기 배당 정책 가이드라인 제시로 신뢰 회복